Berlin: Immobilien kaufen oder mieten?

Um die vielen Baustellen in Berlin zu erkennen, muss man keine besonders aufmerksame Person sein. Sie sind überall. Berlin ertrinkt förmlich in Baustellen. Es herrscht ein regelrechter Bauboom. Ganze neue Viertel werden errichtet, eine neue U-Bahn Linie entsteht, Hochhäuser schießen aus dem Boden wie Pilze, die Autobahn wird verlängert und der Platz immer knapper.

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Die Liste könnte man unendlich weiterführen. Es wird so viel in Berlin gebaut wie noch nie. Allein im Jahre 2015 entstanden 15.000 neue Wohnungen. Und dennoch herrscht offiziell eine Wohnungsnot. Die Preise für eine Mietwohnung steigen weiter an. Selbst die Mietpreisbremse und die Schaffung von Milieuschutzgebieten kann nur bedingt helfen. Die Mieten stagnierten in einzelnen Gebieten, stiegen aber insgesamt weiter an, im Vergleich zum Vorjahr um 6 %.

Enormer Mietpreisanstieg in Berlin

Marktforscher stellten fest, dass sich in keiner deutschen Stadt die Preise so schnell verteuerten wie in Berlin. In den 2010 bis 2015 stiegen die durchschnittlichen Mieten um 40 % und sie steigen weiter.
Elf Euro pro Quadratmeter bei einem Neubau sind in Berlin Alltag. Die Leute stehen Schlange für jede auch noch so kleine oder ungemütliche Wohnung. Besonders 1- und 2-Zimmer-Wohnungen sind Mangelware.

Nicht nur die Mietpreise sind enorm gestiegen, auch die Kaufpreise erhöhten sich in der Millionenstadt. Um ganze 41 % sind die Kaufpreise in den Jahren von 2010 bis 2015 gestiegen. Für einen Quadratmeter liegt der Durchschnittspreis bei 4100 Euro.

Und dennoch geht das Rennen um jeden Quadratmeter in Berlin weiter. Auch zahlreiche Projekte sind bereits in Planung. Einige davon sind der neue Stadtteil Eurocity, nördlich des Hauptbahnhofes, das Viertel „Elisabeth-Aue“ in Pankow oder der Alexander A. Tower, am Alexanderplatz. In die Höhe bauen – so heißt das neue Motto in Berlin. Ganze 2700 Hochhauswohnungen sollen in den nächsten Jahren entstehen.

Als das wirtschaftliche Potenzial im Jahre 2008 gemessen wurde, lag Berlin noch auf Platz 24. Anfang dieses Jahres lag Berlin überraschend auf Platz 2. Wer beispielsweise Büroraum in Berlin-Mitte sucht, muss sich mit einer mageren Auswahl begnügen.

Berlin ist eine Stadt mit viel Potenzial und eine Stadt, die noch jahrelang mit Baustellen kämpfen wird.

Eine Immobilie in Berlin kaufen oder mieten?

84 % der Berliner wohnen in den 1.616 Millionen Mietwohnungen der Hauptstadt. Die Mietpreise sind so hoch wie noch nie. Doch auch die Kaufpreise sind in die Höhe geschossen. Dennoch lohnt es sich momentan mehr, eine Eigentumswohnung zu kaufen. In jedem Stadtteil Berlins ist es momentan günstiger zu kaufen, als zu mieten, wie der Immobilien Verband IDV Berlin-Brandenburg festgestellt hat.

Wegen des niedrigen Zinsniveaus und der gestiegenen Einkommen können sich momentan auch mehr Berliner eine Eigentumswohnung leisten als je zuvor. Jedoch kommt es stark darauf an, in welcher Gegend. In Reinickendorf beispielsweise kostet eine Eigentumswohnung in einfachen Gegenden im Durchschnitt 376 Euro pro Jahr und 480 Euro pro Jahr in guten Gegenden. In Charlottenburg-Wilmersdorf dagegen liegt der Kaufpreis bei 2000 Euro pro Jahr in einfachen Gegenden und 3000 Euro pro Jahr in guten Wohnlagen. Das klingt zwar nach viel, jedoch liegen in Charlottenburg-Wilmersdorf die Mieten pro Quadratmeter bereits bei 11.50 Euro.

Das einzige Problem an der ganzen Sache: Es lassen sich nur wenig Eigentumswohnungen finden. Schuld daran sei die eigentumsfeindliche Wohnungspolitik Berlins, die eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung verbietet, so Dirk Wohltorf, Makler in Berlin. Allerdings schützt gerade diese Politik die schwachverdienenden Bürger Berlins, welche sich keine Eigentumswohnung leisten können. Möchte man die Vielfalt Berlins erhalten, so müssen Kompromisse und neue Lösungen gefunden werden, der steigenden Nachfrage zu begegnen. Berlin ist und bleibt daher, wie alle Großstädte, eine Mieterstadt. Und das ist auch gut, denn die meisten Berliner verfügen nicht über das nötige Kapital, um einen Bankkredit zu bekommen.

Der Vorteil einer Mietwohnung ist zudem, dass man mit einer Mietwohnung viel flexibler ist. Und man weiß nie, was das Leben so bringt.

Will man dennoch eine Wohnung kaufen, kann man auf viele Neubauwohnungen privater Bauträger zurückgreifen. Die Preise liegen allerdings hier meist zwischen stolzen 3000 – 6000 Euro. Da die Zinsen gar nicht tiefer fallen können, sind die Prognosen, dass sich die Erwerbsmöglichkeit für Wohnungen in den kommenden Jahren leicht verschlechtert.

Vielen Dank an die TopAsset Immobilien & Service GmbH, Klärwerkstraße 1A, 13597 Berlin,  o30 747526925, für die hilfreichen Informationen!

Spandauer Ortsteile: Kladow und Gatow

– Berlin-Kladow

Kladow liegt im Bezirk Spandau und ist dessen südlichster Teil. Der Name kann von „kloda“ abgeleitet werden, was dem slawischen Wort „Baumstamm“ entspricht. Mit 14.000 Einwohnern zählt Kladow als Dorf, ist aber ein Ortsteil von Berlin.

Es wurde nachgewiesen, dass bereits vom 9. bis 12. Jahrhundert slawische Stämme dort lebten, wo heute Kladow liegt. An der Siedlungsform lässt sich erkennen, dass im 12. Jahrhundert deutsche Siedler die slawische Siedlung übernahmen. Die erste Erwähnung fand Kladow 1276, damals als „Clodow“.

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Wie viele andere Gegenden erlitt Kladow großen Schaden im Dreißigjährigen Krieg. 1808 fielen große Teile des Dorfes dem Feuer zum Opfer. Die schon im 13. Jahrhundert erbaute Kirche wurde 1818 wiederaufgebaut. Erst im 19. Jahrhundert erlebte Kladow einen enormen Zuzug durch die städtische Bevölkerung und viele neue Gebäude wurden gebaut.

Heute stehen zwischen den alten Gebäuden auch einige Neubausiedlungen. Auch ein Einkaufszentrum, das Kladow-Center, wurde vor kurzem eröffnet. Kladow ist im Netz des VBB gut integriert und ist sowohl mit dem Westen Berlins, als auch mit Spandau und Potsdam. Kladow verfügt über zwei Grundschulen, eine Oberschule, das Hans-Carossa Gymnasium, und sogar eine Waldschule.

Sehenswert ist vor allem der einstige Flugplatz Gatow, welcher zu Kladow gehört. Dort befindet sich das Militärhistorische Museum Flugplatz Berlin-Gatow, in dem viele Ausstellungsstücke aus der Bundeswehr- und der NVA-Zeit zu bestaunen sind.

Wohnungsmarkt in Berlin-Kladow

In Kladow wurden in den letzten 50 Jahren viele Neubausiedlungen errichtet. Eine davon ist die Finnenhaussiedlung, die zwischen 1959 – 1960 gebaut wurde. Ein Finnenhaus ist ein aus Holz gefertigtes Haus, das aus Finnland importiert und vorwiegend in Norddeutschland gebaut wurde. Finnenhäuser wurden im Zweiten Weltkrieg für Obdachlose Familien und bombengeschädigte bereitgestellt.

Die Finnenhaussiedlung in Kladow hingegen war eine Spende der Vereinigten Staaten und für politische Flüchtlinge aus den Ostblock Staaten gedacht.

– Berlin-Gatow

Gatow ist ein Ortsteil des Bezirks Spandau in Berlin. Er ist einer der am geringsten bevölkerten Orte Berlins. Mit 4086 Einwohnern wird es als „Dorf in der Millionenstadt“ bezeichnet.
In Gatow gibt es hauptsächlich Einfamilienhäuser mit Gärten und seltener Mehrfamilienhäuser. Es wird geschätzt, dass Gatow im Jahre 1200 von deutschen Siedlern gegründet wurde. Das Dorf gehörte bis ins 16. Jahrhundert dem Kloster Spandau. Nach der Reformation ging es ans Amt Spandau. Gatow gehörte vor dem Mauerfall zum britischen Sektor.

Die britische Besatzung betrieb den 1935 gebauten Flugplatz Gatow (heute: ein Museum). Um sich gegen den Flughafen Tegel (in französischer Besatzungszone) und den Flughafen Tempelhof (in amerikanischer Besatzungszone) behaupten zu können, ließen die Briten Queen Elisabeth II. bei jedem Besuch auf dem Flugplatz Gatow landen.

Sehenswert sind die alte Dorfkirche, die nach mehreren Erweiterungen das älteste Gebäude in Gatow ist, und die Villa Lemm. Die Villa wurde 1913 von Otto Lemm in Auftrag gegeben und umfasst 24.000 m². Zwischen 1946 und 1990 wurde sie vom britischen Staatskommandanten bewohnt, der jährlich eine Feier zum Geburtstag Queen Elisabeths gab. Später ging der Besitz ans Land Berlin über.

Der Wohnungsmarkt in Berlin-Gatow

In Gatow gibt es hauptsächlich Einfamilienhäuser, eher seltener Mehrfamilienhäuser. Viele der Häuser sind mit Gärten ausgestattet. Gatow ist ein Dorf, das gut für Familien geeignet ist. Gatow verfügt über Läden, Kinos, eine Halbwiese und ein Schwimmbad. Mit der BVG erreicht man das Spandauer Zentrum, wo es einen U-Bahnhof, Fernbahnhof und einen S-Bahnhof gibt, innerhalb von 15 Minuten. Die City West erreicht man in nur 30 Minuten.

Berlins Randbezirke erleben einen enormen Zuzug

Die Berliner Randbezirke werden immer attraktiver. Die Zahl der Wohnungen, die bisher wegen beispielsweise schlechter Wohnlage oder mangelnder Verkehrsanbindungen leer standen, sind deutlich zurückgegangen. In der Berliner Innenstadt wird der Boden immer knapper, was ebenfalls ein Grund für den enormen Zuzug sein könnte. Gemäß einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) müssen pro Jahr rund 400.000 neue Wohnungen entstehen, um die Nachfrage nach Wohnraum erfüllen zu können. Obwohl weiterhin Wohnungen leer stehen, so waren es 2014 1399 Wohnungen und 2015 noch 1129 Wohnungen, fehlt es an bezahlbarem Wohnraum.

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Aus dem Bericht des Verbandes der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (kurz: BBU) lässt sich deutlich ablesen, wie viel Zuzug die Randbezirke in Berlin zurzeit erleben. Die 140 Mitglieder der BBU besitzen 145.000 Wohnungen in Berlin. Das sind 40 % des gesamten Wohnungsmarktes. Ungefähr 1.7 % der Wohnungen von den BBU-Mitgliedern stehen momentan leer – das ist der tiefste Wert seit Beginn der Erfassung 1995. Mit 3 % stehen in Schöneberg am meisten und mit 0.8 % in Lichtenberg am wenigsten Wohnungen leer.

Immer mehr Leute ziehen ins Umland

Der Trend scheint zu kippen: während früher die Innenstädte massiv gewachsen sind, müssen heute immer mehr Leute in das Umland ziehen. Allein die Pendler haben sich vom Jahre 2000 bis heute verdoppelt. Die Einpendlerquote liegt in Berlin jetzt bei 22 %. Bremen hat im Gegensatz eine Einpendlerquote von 42 %.

Die hohe Zuwanderungsquote lässt sich auch an aktuellen Themen erklären: Viele Flüchtlinge, sowie eine Menge Menschen aus dem EU-Raum kommen nach Deutschland und ziehen vor allem in die großen Städte, wie eben beispielsweise Berlin. Während mit einem Zuzug von 100.000 bis 200.000 Personen im Jahr gerechnet wurde, kamen im Jahr 2015 tatsächlich 1.4 Millionen Menschen nach Deutschland.

Viele Neubausiedlungen sind schon in Planung

Die Randbezirke werden eindeutig als die Gewinnerregionen gesehen, weshalb dort schon einige Neubauten in Planung sind. Die beispielsweise von der BBU geplanten Investitionen belaufen sich auf ungefähr 2.3 Milliarden Euro, wovon 1 Milliarde in den Neubau fließt.

Dabei sollen bezahlbare Wohnungen das Hauptaugenmerk sein, wie Kern, Chefin der BBU, meint. Ungefähr 6.50 Euro pro Quadratmeter sollen zukünftige Mieter für ein Drittel der pro Jahr gebauten 20.000 Neubauten zahlen. Die anderen zwei Drittel sollen zwischen 8.50-10.00 Euro pro Quadratmeter kosten. Dabei müssten unbedingt, mit Hilfe der Senkung der Mehrwertsteuer in der Bau- und Handwerksleistung, die Baukosten gesenkt werden und so auch leichter billigeren Wohnraum anbieten zu können. Außerdem muss die Bauzeit stark gekürzt werden, um die Neubauten schneller bereitstellen zu können.

Der Zugezogenen-Atlas von Berlin: Aus welchen Ländern kommen die heutigen Berliner?

Jeder zweite Wohnhafte in Berlin ist kein gebürtiger Berliner. Nur 48 %, also weniger als die Hälfte, sind gebürtige Berliner. Berlin war schon immer die Stadt der Zugezogenen. Allein im letzten Jahr zogen 170.000 Menschen nach Berlin; ein Zuzug der nicht zu enden scheint.

Nach dem Mauerfall zog es zunächst mehr Personen aus Berlin hinaus. Berlin schrumpfte. Erst seit 2003 nimmt der Zuwachs wieder rasant zu. Und das, stärker denn je.

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Die Bevölkerungszahlen stiegen in Berlin seit 2003 durch den massiven Zuzug anfangs höher als angenommen. Man geht jetzt davon aus, dass Berlin in den nächsten Jahren die vier Millionen Marke knacken wird. Ursache hierfür ist die zunehmende Attraktivität der Stadt und die bisher im deutschlandweiten Vergleich niedrigen Mieten. Berlin bietet eine Vielfalt an Unternehmen, Kulturen und Lebensstilen, die nicht nur für junge Menschen anziehend sind.

Hinzu kommt, vor allem im letzten Jahr, der Zuzug der geflüchteten Menschen, insbesondere aus Syrien. Dieser Bevölkerungszusatz wurde erst in den neusten Studien erfasst. Die ausgerechneten Werte von 4 Millionen Einwohnern könnten somit schon in fünf Jahren erreicht werden.

Der Zuzug der Geflüchteten aus Syrien lässt sich auch anhand des Atlas der Zugezogenen ablesen: Auf der Rangliste der 1700 Geburtsorte, ist die syrische Stadt Damaskus auf Platz 45. Dahinter liegen Zugezogene aus Weltmetropolen wie Paris (Rang 82) oder New York (Rang 123). Auch oft vertreten sind türkische sowie iranische Städte. Die Zahl der Zugezogenen ist hierbei unter anderem auf den damaligen ersten Golfkrieg und die islamische Revolution zurückzuführen. Ebenfalls oft vertreten ist Polen, das bereits nach dem Mauerfall das häufigste Einwanderland überhaupt war.

Zugezogene aus der Welt und vor allem aus Deutschland

Die meisten Wahlberliner stammen aus Deutschland selbst. Angeführt wird die Rangliste von Hamburg mit 20.956 Personen. Auf dem zweiten Platz liegt Dresden mit 17.578 und anschließend Leipzig mit 17.561 Zugezogenen. Der vierte Platz wird von Potsdam belegt. Auch viele Schwaben sind nach dem Mauerfall nach Berlin gezogen. Sie bevorzugen vor allem die Bezirke Pankow, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg.

Diese Bezirke sind aber nicht nur bei den Schwaben besonders beliebt. Die Bezirke sind die drei Lieblinge der Zugezogenen aus ganz Deutschland. Das liegt vor allem an der zentralen Lage und den, in den letzten Jahren verstärkt neu gebauten Eigentums- und Mietwohnungen.

Die Schwaben gelten zuweilen auch heute noch als eine der unbeliebtesten Zugezogenen-Gruppen in Berlin. Jahrelang hieß es, sie würden sich breitmachen und das Stadtbild und -klima verändern. Es herrschte ein sogenannter „Schwabenhass“. Wie aber jüngste Nachforschungen der Berliner Morgenpost zeigen, liegt die Stadt Stuttgart mit 8117 Personen, die nach Berlin zugezogen sind, nur auf Platz 12. Damit widerlegte sie ein schon seit Jahren bestehendes Vorurteil. Jetzt steht es also offiziell fest: Es sind nicht vor allem die Schwaben, die das Stadtbild Berlins verändern …

Berliner mit Migrationshintergrund in Ost und West

Auch heute noch sind die Auswirkungen der Berliner Mauer zu sehen. Während sich die damalige DDR abschottete, wanderten viele neue Menschen, der größte Anteil davon Türken, in den Westen ein und siedelten sich entlang der Mauer an. Nach dem Mauerfall zogen viele Kriegsflüchtlinge aus dem Balkan in den Osten Berlins, von denen dann aber ein Großteil wieder in ihr Heimatland zurückkehrte.
Heute liegt der Ausländeranteil im Westen bei 36 Prozent und im Osten bei 16 Prozent. Im östlichen Gebiet Berlins sind überwiegend Russen (mit 1.6 %), Polen (mit 1.4 %) und Vietnamesen (mit 1.2 %) anzutreffen. Vor allem nach der EU-Osterweiterung gab es noch einmal einen Schub.
Neu sind viele Zuzüge aus den EU-Ländern, wie Spanien, Italien oder Frankreich, die meist aus finanziellen Gründen den Weg nach Berlin finden.

Da der Wohnraum in der Innenstadt immer knapper wird und es aber momentan einen enormen Zuzug gibt, müssen immer mehr Menschen in die Randbezirke ziehen. Dort wird schon tüchtig gebaut, auch in den kommenden Jahren.